Conjoncture immobilière – Update Octobre 2022

maisons alignées

Dans cet article, vous trouverez une état des lieux du marché immobilier au premier semestre 2022.

Hausse des prix des logements anciens

Les prix des logements anciens en France métropolitaine ont observé une hausse au 1er trimestre 2022 : +1,5 % par rapport au dernier trimestre 2021. 

Sur un an, soit comparativement au 1er trimestre de l’année passée, l’écart est de +7,3 %. Cette hausse est davantage visible pour les maisons que pour les appartements, notamment en province. 

En Île-de-France, l’augmentation est moins franche :

  • seulement +0,7 % par rapport au 4ème trimestre 2021 ;
  • +2,5 % sur un an, principalement porté par le dynamisme des prix des maisons anciennes ;
  • À Paris intra-muros, le prix au mètre carré des appartements est en léger recul. 

Record pour les logements neufs !

Plus de 500 000 logements neufs ont été autorisés à la construction entre les printemps 2021 et 2022, montrant une hausse supérieure à 20 %

Le dynamisme du marché du neuf s’explique entre autres par un effet de rattrapage suite à la crise sanitaire, mais aussi par un dépôt massif des demandes d’autorisation à l’urbanisme, avant l’entrée en vigueur fin 2021 des nouvelles normes environnementales RE 2020.

La création de nouveaux logements est également soutenue par les pouvoirs publics, afin de répondre au besoin d’hébergement de la population croissante (exemple : dispositifs PINEL). 

Le nombre de transactions stagne

Le taux d’inflation annuel en France est estimé à +5,6 % (INSEE) en septembre 2022, contre +10 % sur la zone euro (Eurostat). En grande partie portée par la hausse des prix de l’énergie, l’inflation affecte le pouvoir d’achat des ménages français. 

En réaction, et afin de ralentir l’économie, les banques centrales ont augmenté leurs taux directeurs, entraînant mécaniquement la hausse des taux des crédits immobiliers. 

Un nombre grandissant de personnes se sont alors trouvées exclues du marché immobilier, essuyant des refus de prêt, soit en raison d’une demande d’apport plus importante que par le passé, soit en raison du taux d’usure (rappel : le taux d’intérêt maximal pour lequel les banques accordent un prêt à un particulier).

En effet, l’augmentation des taux d’intérêt conjuguée avec l’inflation, entame la solvabilité des emprunteurs potentiels car leur « reste à vivre » diminue. 

Ces réactions en chaîne ont entraîné une stagnation des transactions immobilières au 1er semestre 2022, après une année 2021 et un début d’année 2022  dynamiques. Ce plateau pourrait laisser entrevoir une baisse des transactions immobilière dans les mois à venir. 

Mesures de soutien du pouvoir d’achat

Afin de répondre à ces évolutions macro-économiques et protéger le pouvoir d’achat, mais aussi rassurer les investisseur, l’Assemblée Nationale a adopté en juillet 2022 plusieurs dispositifs ayant trait à l’immobilier :

  • Les aides personnalisées au logement (APL) augmenteront à hauteur de 3,5 %, rétroactivement au 1er juillet ;
  • L’indice de référence des loyers (IRL) sera plafonné à 3,5 % de juillet 2022 à juin 2023 ;
  • Le Gouvernement s’est engagé à maintenir le « bouclier énergétique » jusqu’à la fin de l’année 2022, permettant de plafonner la hausse des factures d’électricité à 4 % et de geler les prix du gaz à leur niveau d’octobre 2021. Le bouclier version 2023, présenté par Elisabeth Borne le 14 septembre, plafonnera la hausse des prix du gaz et de l’électricité à 15 % – au lieu des 120 % – qui auraient été appliqués sans cette mesure, selon la Première Ministre. 

Hausse du taux d’usure en octobre 2022 

Dans un communiqué publié le 28 septembre 2022, la Banque de France a présenté les nouveaux taux d’usure applicables pour le 4ème trimestre 2022. Pour rappel, il existe autant de taux d’usure que de catégories de crédits. 

Depuis le 1er octobre, les taux d’usure à ne pas dépasser sont fixés à :

  • 3,03 % pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans (contre 2,60 % au T3 2022) ;
  • 3,03 % pour les prêts à taux fixe entre 10 ans et moins de 20 ans (contre 2,60 % au T3 2022) ;
  • 3,05 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus (contre 2,57 % au T3 2022).

Ceci devrait permettre à certains dossiers bancaires d’être enfin acceptés. Une bonne nouvelle pour les investisseurs dont les dossiers étaient bloqués jusqu’à présent.


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