Comprendre le rôle des différents crédits immobiliers


Le crédit immobilier sert à profiter de l’effet de levier.

Pour les investisseurs, l’immobilier locatif est une des voies les plus sûres pour se constituer un capital et un patrimoine. Grâce à l’effet de levier immobilier, le manque de moyens n’est plus un obstacle pour investir.

En justifiant de revenus réguliers, quel que soit votre salaire et vos économies, vous pouvez investir dans la pierre. En effet, le crédit immobilier vous permet de financer vos investissements immo et d’en tirer des revenus grâce aux loyers perçus.

Avec la bonne stratégie, ces revenus permettent d’enchaîner les investissements, et petit à petit augmenter votre revenu, votre capacité d’épargne et votre patrimoine global.

En ayant recours à un prêt immobilier, l’emprunteur se retrouve souvent engagé sur une longue période. Il est donc primordial d’en connaître les tenants et aboutissants, afin de maîtriser la demande de financement et les négociations.  

Les différents types de crédit immobilier

1. Le Prêt amortissable

Il existe différents types de crédits immobiliers, le plus utilisé et connu étant le prêt amortissable. Il représente la majorité des prêts délivrés par les banques en France.

Ce type de prêt permet à l’emprunteur de rembourser le capital petit à petit chaque mois. Les échéances se composent d’une partie du capital emprunté et des intérêts.

Important : la part des intérêts remboursés diminue au fur et à mesure du règlement des échéances, contrairement à la part du capital qui augmente.

2. Le Prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, dans le cadre d’un prêt in fine, la mensualité n’est constituée que des intérêts et des assurances. Le capital sera remboursé en intégralité à la fin du prêt.

Evidemment, il y a une contrepartie : la durée du prêt est plus courte et les taux plus élevés. Ce type de prêt a notamment un intérêt pour les sociétés de marchands de biens.

3. Le Prêt relais

Le prêt relais est plus utilisé à titre privé que par les investisseurs. Ce prêt permet en effet de financer l’achat d’un nouveau bien avant même la vente du précédent. Il est fréquent dans le cas d’un changement de résidence principale.

Comme il est difficile de coordonner parfaitement les deux opérations de vente et d’achat, le prêt relais permet de gérer cette transition.

Le prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien possédé et mis en vente, et est soumis à des caractéristiques particulières :

  • une durée très courte pour un prêt immobilier (en général moins de 24 mois) ;
  • une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
  • un fonctionnement comme un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien initial. 

4. Le Prêt à Taux Zéro (aussi appelé PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter.

C’est un prêt complémentaire qui permet de financer une partie de l’acquisition du logement, en plus d’un crédit immobilier classique (un prêt amortissable le plus souvent).

Les personnes n’ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans, sauf exception (invalidité, handicap, catastrophe naturelle) sont éligibles au prêt à taux zéro. Il est attribué sous conditions de ressources pour l’acquisition d’une résidence principale neuve, ancienne à réhabiliter en milieu rural, ou vendue par le bailleur social à son occupant.

5. Le Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un octroyé en contrepartie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’adresse donc aux propriétaires d’un patrimoine immobilier d’une valeur certaine, peu importe leur situation professionnelle.

Le montant du prêt hypothécaire se base sur une partie de la valeur du ou des biens mis en hypothèque, avec des taux élevés. Comme pour tout crédit, l’emprunteur doit être en mesure d’assumer les échéances à hauteur de sa capacité d’emprunt maximale.

6. Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire) ou à y réaliser des travaux (par exemple, travaux d’adaptation au handicap).

Pour y avoir droit, il faut remplir des conditions de revenu, qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné.

Bon à savoir : Le rachat de crédit (ou regroupement de crédits) consiste à faire racheter des crédits en cours, contractés auprès d’un ou plusieurs organismes prêteurs, afin de bénéficier de meilleures conditions de remboursement

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Tout d’abord, préparez votre dossier ! Il est recommandé d’avoir rassemblé les documents de votre dossier bancaire dès la phase de recherche des biens, même s’il faut mettre à jour vos fiches de paye et relevés bancaires au moment de la demande de financement, si elle a lieu bien plus tard.

Ainsi, au moment du compromis, vous n’aurez plus qu’à affiner votre business plan et votre argumentaire pour convaincre le banquier. 

Après la signature du compromis de vente, vous avez entre 15 jours et 3 semaines pour effectuer votre recherche et déposer votre demande de crédit immobilier. 

Une fois le dossier de crédit immobilier constitué, l’établissement prêteur dispose de 15 à 40 jours pour l’analyser et donner une réponse officielle, par écrit.

En principe, 35 à 60 jours après la date de signature du compromis, et si le prêt immobilier est accepté, l’offre de prêt de la banque est officielle. La loi vous oblige alors à respecter un délai minimum de 10 jours avant de renvoyer à la banque un exemplaire signé du document.  

En général, la date de signature de l’acte final de transfert de propriété chez le notaire prend en compte tous ces délais qui, mis bout à bout, représentent entre 2 et 4 mois.

Plus la durée du crédit est longue, plus le taux moyen est élevé

En janvier 2022, les crédits immobiliers de 15 ans avaient un taux de crédit de 0,88 %, contre 1,15 % pour les crédits immobiliers remboursés sur 25 ans :

Statistique: Taux moyens des crédits immobiliers aux particuliers en France de juin 2020 à janvier 2022, selon la durée d'emprunt | Statista
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La durée moyenne des crédits voués à investir dans l’immobilier est passée de 209 mois (à peu près 17,4 ans) en janvier 2017 à près de 236 mois (19,7 ans) en mai 2021.


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